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Conseils en investissement immobilier

La fiscalité de la location meublée : distinction LMNP/LMP

discussion entre agent immobilier et cliente

Louer un bien meublé réserve bien des avantages. Parmi ceux-ci, la fiscalité de la location meublée qui peut s’avérer particulièrement profitable. En fonction de votre régime de fiscalité de loueur en meublé et du montant de vos revenus locatifs, vous pouvez en effet bénéficier de niveaux d’abattement ou de possibilités de déduction… dont l’opportunité est à apprécier en fonction de chaque type de projet.

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La fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP)

Un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés, et ses revenus fonciers locatifs en meublé ne doivent excéder pas les autres catégories de revenus de son foyer fiscal. 

Ce statut vous permet de bénéficier de précieux atouts fiscaux en fonction du régime d’imposition choisi :

  • le régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : il vous fait profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, à condition que ceux-ci ne dépassent pas 33 200 € en 2017 (32 900 € en 2016). Une solution avantageuse si vos charges réelles sont relativement faibles ;
  • le régime réel : appliqué automatiquement si vos revenus fonciers locatifs dépassent des plafonds du micro-BIC, ou à votre demande, il vous autorise à déduire vos charges réelles et vos amortissements : vous pouvez créer du déficit, et reporter vos amortissements déductibles. Une option à saisir quand vos charges représentent plus de 50 % de vos revenus.

Attention : le régime fiscal du micro-foncier s’applique aux propriétaires de logements nus sont les recettes locatives sont inférieures à 15 000 € par an, et ne peut profiter aux bailleurs de logements meublés.

La fiscalité de la location meublée professionnelle (LMP)

À la différence d’un LMNP, un Loueur en Meublé Professionnel répond à 2 conditions :

  • ses revenus issus de la location meublée doivent excéder 23 000 € par an, et doivent représenter plus de 50 % de ses autres revenus ;
  • il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Vous entrez dans ces critères ? Vos revenus sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (sauf si votre activité relève de l’impôt sur les sociétés, ou de la micro-entreprise). Vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges de vos recettes (travaux, entretien, intérêts d’emprunt…) et vos amortissements sont reportables sans limitation de durée.

Autre avantage de la fiscalité de la location meublée professionnelle : vous êtes exonéré de taxation sur les plus-values après 5 ans d’activité, si vos recettes sont inférieures à 90 000 €. Enfin, votre patrimoine loué sous ce statut ne rentre pas en compte dans le calcul de l’ISF.

Par contre, le statut LMP implique vous soyez affilié au RSI, avec les cotisations sociales correspondantes.

Les avantages fiscaux de la location meublée en résidences avec services

Dernier statut possible : celui de loueur en résidences avec services, LMP ou LMNP, qui permet d’activer d’autres mécanismes de réduction fiscale. Les résidences avec services peuvent par exemple être des rési-dences seniors ou dédiées à l’accueil de personnes handicapées, des résidences étudiantes, ou encore des résidences de tourisme.

La loi Censi-Bouvard, valable jusqu’au 31 décembre 2017, vous permet alors bénéficier de 11 % de réduction d’impôts sur le prix de revient du logement dans lequel vous investissez, dans la limite d’un investissement global HT de 300 000 €.

Bon à savoir

Lorsque vous investissez dans une résidence services, vous concluez un bail commercial (de 9 ans) avec le gestionnaire/preneur, qui doit être un organisme de gestion de résidences avec services. Celui-ci sous-loue ensuite le bien meublé à l’utilisateur final, tout en s’engageant à fournir au moins 3 services nécessaires pour que le bien soit considéré comme relevant du cadre d’une résidence avec services.

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