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Conseils en investissement immobilier

Exemples de calcul en matière de loi Pinel

femme consultant son projet immobilier

Quelle réduction d’impôt pourrez-vous espérer ? Quels revenus percevrez-vous et selon quelle fiscalité ? Quelques exemples de calcul pour vous guider dans votre investissement Pinel.

Dispositif Pinel : calculez votre économie d'impôts
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Exemple de calcul Pinel : le montant de la réduction d’impôt

Imaginons que vous souhaitiez investir sur une commune classée en zone A, dans un T2 de 50 m2 d’une valeur de 150 000 €.

Votre réduction d’impôt peut donc s’élever à :

  • 12 % de votre investissement pour un engagement à 6 ans de location, soit 18 000 € (à raison de 3 000 € par an) ;
  • 18 % pour 9 ans de location, soit 27 000 € (à raison de 3 000 € par an) ;
  • 21 % pour 12 ans de location, soit 31 500 € (à raison de 3000 € par an les 9 premières années, et de 1500 € par an les 3 dernières).

Si votre impôt sur le revenu est habituellement supérieur à 3000 € par an, votre défiscalisation sera donc optimale. Dans le cas contraire, si la montant de la réduction est plus importante que votre impôt dû, vous n’aurez certes pas d’impôt à payer, mais vous ne pourrez pas profiter de votre excédent de réduction : celui-ci n’est pas reportable les années suivantes.

Exemple de calcul des revenus locatifs loi Pinel

Le principe de la location Pinel suppose de pratiquer des loyers plafonnés, précisés chaque année par décret. Concernant les logements situés en zone A, le plafond 2018 était fixé à 12,59 € par m2 de surface utile : ce qui donne donc un total de 629,50 €. Mais pour calculer votre loyer plafond, il faut aussi appliquer un coefficient multiplicateur à ce résultat en le multipliant par : (0,7 + 19 / Surface utile).

Dans le cadre de notre exemple de calcul loi Pinel, on obtient donc un loyer maximum de 679,86 €, soit 8158,32 € de revenus locatifs chaque année.

Ce loyer maximum est entendu hors charges.

Exemple de calcul de la fiscalité des revenus locatifs Pinel

Le dispositif Pinel ne s’applique qu’en cas de location vide. Les loyers sont dès lors imposés au titre des revenus fonciers. Vous disposez de deux régimes fiscaux possibles :

  • le régime micro-foncier, accessible tant que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 30 % sur vos loyers perçus. Si ceux si s’élèvent à 8158,32 €, les services fiscaux en déduiront donc automatiquement 2447 € ;
  • le régime réel, applicable si vos revenus locatifs dépassent 15 000 €, ou si vous choisissez volontairement d’y être assujetti. Dans ce cas, ce n’est pas un abattement forfaitaire mais l’ensemble de vos charges réelles qui sont déduites. Par exemple : les intérêts d’emprunt, les frais de garantie de prêt, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation, les primes d’assurance, les frais de gardien ou de concierge… Autre avantage du régime réel : vos charges sont déductibles non seulement de vos revenus locatifs mais aussi de votre revenu global à hauteur de 10 700 €. Si elles participent à créer du déficit, celui-ci est reportable pendant 10 ans.
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