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Conseils en investissement immobilier

Le calcul du plafond de loyer Pinel : comment procéder ?

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Le dispositif Pinel vous permet de déduire de votre impôt sur le revenu une partie du montant que vous avez investi dans l’achat d’un bien immobilier. Ce dispositif suppose toutefois de respecter quelques conditions, et notamment de proposer aux futurs locataires un loyer plafonné. Son calcul dépend de deux facteurs : la surface utile du logement, et la localisation du bien que vous avez acquis.

Calcul du plafond Pinel : la surface utile

Première étape pour évaluer le plafond du loyer que vous pourrez pratiquer dans le cadre de la loi Pinel : connaître sa surface. Attention ! Il ne s’agit ni de la surface privative « Carrez » (utilisée pour déterminer la surface du logement dans un acte de vente), ni de la surface habitable « Boutin » (utilisée pour indiquer dans le métrage du logement dans un bail).

Le loyer Pinel se calcule en effet en fonction de la surface dite « utile » du bien. Elle comprend :

  • la surface habitable, telle que mesurée conformément à la loi Boutin ;
  • et la moitié des surfaces annexes, dans la limite totale de 8 m2 (ou 14 m2 en outre-mer): terrasses, balcons, vérandas, sous-sols, caves, dépendances diverses…

> Exemple : Pour un logement de 55 m² de surface habitable disposant une terrasse de 8 m², la surface utile sera donc de 59 m² (55 m2 + 8/2).

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Plafond des loyers en Pinel : coefficient multiplicateur et barème

Une fois la surface utile Pinel calculée, il faut ensuite lui appliquer le coefficient multiplicateur Pinel fixé par la loi : pour cela, il suffit de diviser le nombre 19 par la surface utile, et ajouter 0,7 à ce résultat, tout en gardant à l’esprit que ce coefficient sera plafonné à 1,2. S’il dépasse cette valeur, c’est donc 1,2 qu’il faut retenir pour la suite du calcul.

> Exemples :

Pour un logement offrant une surface utile de 59 m2, la valeur obtenue après application du coefficient multiplicateur est : (19/55) + 0,7 = 1,02. Pour un logement offrant une surface utile de 15 m2, la valeur obtenue après application du coefficient multiplicateur est de 1,9. C’est donc la valeur plafond 1,2 qu’il faut conserver.

Troisième et dernière étape du calcul du plafond de loyer Pinel : multiplier la surface utile, la valeur issue de l’application du coefficient et le barème Pinel au m2.

Surface utile x (19/surface utile + 0,7) x barème Pinel

Le barème Pinel est actualisé chaque année par décret au 1er janvier. Il dépend aussi de la zone sur laquelle est situé le logement (Abis, A, B1, B2 ou C).

> Exemple :

Pour un logement de 59 m2 de surface utile situé à Aubervilliers, c’est-à-dire en zone Abis (dont le plafond Pinel au m2 était fixé à 16,96 € en 2018), le plafond de loyer à ne pas dépasser s’élevait en 2018 à :

59 x (19/59 + 0,7) x 16,96 = 1022,68 € par mois

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