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Investissement Pinel : tout comprendre

Résidence Nexity Insolite pour un investissement Pinel
L’immobilier fait partie des placements privilégiés de nombreux français. En effet, ses multiples atouts en font un excellent support d'investissement, à condition de bien définir vos objectifs et de connaître les avantages liés à chaque type de projet : primo-accession, investissement locatif Pinel, location de logements meublés.... Suivez nos conseils pour vous repérer et bien vous lancer dans l’aventure immobilière du Pinel en investissement !
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Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Introduite par la loi finance de 2015, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf à mettre en location sous certaines conditions. L’idée derrière cette loi, c’est de promouvoir et favoriser la construction de logements neufs en France en attirant les investisseurs privés. Le levier utilisé est celui de l'avantage fiscal, sous forme de réduction d’impôts sur plusieurs années. Ce dispositif est également à destination des foyers aux revenus modestes : il leur permet de devenir locataires de maisons ou d’appartements salubres, offrant un réel confort de vie.
Bon à savoir

En 2023, de nouvelles conditions vont voir le jour pour investir en Pinel, notamment liées aux performances énergétiques des logements éligibles : c’est ce qu’on appelle le Pinel + ou Super Pinel. Les avantages fiscaux vont également diminuer (sauf exceptions). 

 

Investissement Pinel : quels avantages ?

L’investissement immobilier présente plus d’un intérêt patrimonial et financier :
  • Se constituer un patrimoine solide et pérenne : un bien immobilier est un investissement dont la valeur résiste dans le temps.
  • Protéger sa famille : durable, l’immobilier est un actif transmissible de premier choix pour mettre ses proches à l’abri.
  • Compléter ses ressources : les loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif assurent des revenus réguliers permettant de préparer sereinement sa retraite, ou d’anticiper les imprévus.
  • Réaliser des économies d’impôts : les dispositifs de soutien à l’investissement immobilier en Pinel offrent plusieurs cadres fiscaux avantageux.

Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts avec un investissement Pinel 

Les réductions fiscales 

L’investissement locatif en Pinel permet de profiter d’une défiscalisation jusqu'à 63 000 €. Elle se base sur un plafond de prix d’achat de 5 500 €/m² avec un maximum de 300 000 €. Vous pouvez acheter une maison ou un appartement neuf plus cher, mais la défiscalisation portera sur ce seuil maximal de 300 000 euros.
La réduction fiscale applicable en 2022 dépend de votre engagement locatif, c’est-à-dire de la durée de mise en location de votre bien neuf :
  • Engagement de 6 ans : votre avantage fiscal est de 12 % du prix du logement étalés sur 6 ans. En respectant le double plafond mentionné plus haut, la déduction atteint un maximum de 36 000 €, soit 6 000 € par an sur une durée de 6 ans.
  • Engagement de 9 ans : vous déduisez 18 % du prix d’acquisition du bien de vos impôts, ce qui correspond à un montant maximum de 54 000 €, soit 6 000 € par an pendant 9 ans.
  • Engagement de 12 ans : l’avantage fiscal s’élève à 21 % du prix du logement. Durant les 9 premières années, votre déduction sera de 2 % par an, soit 6 000 €. Cependant, durant les 3 dernières années, ce taux est ramené à 1 % par an, ce qui revient à un maximum de 3 000 € pour un total de 63 000 € sur 12 ans.

Les modalités de défiscalisation 

Sachez qu’il est tout à fait possible de faire un investissement Pinel avec un engagement de 6 ans, puis de prolonger l’opération 3 ou 6 ans de plus. Par contre, il n’est pas possible de faire l’opération inverse, c’est-à-dire de s’engager pour 12 ans et de ramener l’opération à 6 ou 9 ans (vous risquez alors un redressement fiscal).
Avec le prélèvement à la source, l'avantage fiscal du Pinel est versé en deux fois : 60 % à la mi-janvier et 40 % durant la régularisation d’août ou septembre, au moment de la réception de votre avis d'imposition. 
Les déductions fiscales sont plafonnées à 10 000 € par an. Par exemple, si vous faites un investissement Pinel de 200 000 € avec un engagement de 9 ans, vous déduisez 4 000 € de vos impôts chaque année. Il vous reste 6 000 € pour bénéficier d’autres déductions fiscales comme une aide à domicile. Au-delà, vous ne serez plus éligible, peu importe la source de la défiscalisation.
Bon à savoir

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales de la loi Pinel. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif, etc.) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

Quelles sont les conditions pour profiter de la loi Pinel ? 

Pour défiscaliser en loi Pinel, vous devez respecter les conditions suivantes :
  • acquérir un bien éligible (neuf, en l'état futur achèvement (VEFA), ancien et destiné à être transformé en neuf, faisant l'objet de travaux de réhabilitation, local faisant l'objet de travaux de transformation en logement) ;
  • acheter un logement respectant les normes de performances thermiques et énergétiques en vigueur ;
  • acheter un bien situé(e) en zone A, A bis ou B1 ;
  • louer le bien dans les 12 mois qui suivent sa livraison/son achat ;
  • louer le bien en tant que résidence principale pendant 6 ans minimum ;
  • respecter les plafonds de ressource des locataires ;
  • respecter les plafonds de loyers ;
  • investir dans la limite de 2 logements maximum.
Le choix du locataire est libre, et vous pouvez parfaitement louer à un membre de votre famille (vos ascendants comme vos descendants) s’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal. Sachez également que la réduction d’impôt Pinel ne peut pas être cumulée avec les lois : Duflot, Scellier,Censi-Bouvard, Malraux ou monument historique.

Investir en Pinel : nos conseils pour un investissement réussi 

Se poser les bonnes questions 

Avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions pour choisir le projet qui vous correspond : souhaitez-vous compléter vos revenus ou réduire vos impôts ? Quel est votre objectif à terme : transmettre un patrimoine ou revendre pour réaliser une plus-value ? Souhaitez-vous vous occuper vous-même de la gestion locative ou préférez-vous la déléguer ?
Concernant le bien à acquérir en investissement Pinel, soyez particulièrement vigilant quant à l’évolution prochaine de son environnement, l’évolution des prix du marché et les travaux à prévoir. N’hésitez pas à recourir aux conseils d’un expert Nexity pour être guidé, et éviter ainsi les mauvaises surprises !

Investir dans le bon secteur géographique 

Où investir en défiscalisation Pinel ? Pour profiter des avantages fiscaux, vous devez investir dans des secteurs géographiques éligibles. Souvent, il s’agit de zones où l’offre locative est inférieure à la demande. On parle ici de la région parisienne, des grandes métropoles de province et des communes de plus de 250 000 habitants (zones A bis, A, et B1). Hormis pour la Bretagne avec l’expérimentation du Pinel breton, les villes de moins de 250 000 habitants (zones B2 et C) sont exclues du Pinel.

Respecter le bon parcours d’investissement 

Comme pour tout autre investissement, vous devez bien vous informer sur le fonctionnement du dispositif avant d’investir en Pinel. Prenez bien en compte toutes les conditions pour réaliser le calcul du loyer, et faites un bilan patrimonial pour définir la bonne stratégie. Si vous désirez défiscaliser et revendre au bout de 10 ans, ou bien reprendre le bien pour y vivre après votre engagement locatif, vous ne suivrez pas la même stratégie fiscale. 
L’idéal consiste à faire une simulation financière auprès d’une banque ou d’un courtier immobilier afin de déterminer quelle part de votre épargne consacrer à votre investissement et/ou quel montant emprunter (même sans apport). 
Dès que ces démarches sont finalisées, partez à la recherche du logement.
Petit conseil : choisissez-le comment si vous étiez vous-même le locataire (confort, balcon, proximité des transports, écoles et commerces, parcs, etc.). Privilégiez toujours une ville dynamique, avec une bonne demande locative et un marché immobilier actif : le cas échéant, vous aurez plus de facilité à revendre le bien après vos 6, 9 ou 12 ans de location.

Les autres avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier 

Associés à plusieurs dispositifs publics d’incitation, l’investissement immobilier en France peut se concrétiser diversement, et présente donc des opportunités variées à saisir en fonction des projets :
  • L’acquisition d’une résidence principale, dans l’ancien ou le neuf : les primo-accédants peuvent à ce titre bénéficier, sous conditions, de nombreuses aides telles que le prêt à taux zéro, le prêt à l’accession sociale ou le prêt épargne logement.
  • L’achat d’une résidence secondaire : pour diversifier vos placements, sachez que les éventuels travaux de rénovation énergétique profitent eux aussi d’une TVA à taux réduit.
  • L’investissement dans un bien loué meublé : neuf comme ancien, il garantit un complément de revenus à la fiscalité allégée, sous statut LMNP ou LMP.
  • L’investissement dit loi Malraux : dans le cadre de quartiers historiques ou d’immeubles anciens à rénover, le dispositif autorise des réductions d’impôt allant jusqu’à 30 000 € par an. Pour un bien classé, les travaux de restauration sont déductibles des revenus et vous êtes exonéré de droits de succession grâce à la loi Monuments Historiques.

Investissement Pinel : ce qu’il faut retenir 

L’investissement Pinel permet aux ménages français d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts avantageuse. En 2023 et dans les années qui suivent, le dispositif Pinel est toutefois amené à évoluer pour induire de nouveaux critères d’éligibilité liés aux performances énergétiques et aux zones géographiques. Pour acheter dès maintenant en Pinel, contactez nos conseillers Nexity pour trouver LE bien adapté à vos objectifs d’investissement !

Est-ce intéressant d'investir en Pinel ? 

Investir en Pinel est très avantageux, avec une réduction d'impôts pouvant atteindre jusqu'à 63 000 euros. Le dispositif permet de se constituer un patrimoine solide à moindre coût et de préparer sereinement sa retraite avec un complément de revenus.

Comment fonctionne la loi Pinel 2022 ? 

La réduction d'impôt prévue par la loi Pinel en 2022 implique un engagement locatif : il faut acheter un bien immobilier éligible, le louer à un locataire éligible et s’engager à le mettre en location pour une durée de 6 à 12 ans. 

Qui peut investir en Pinel ? 

L’investissement Pinel s'adresse à tous les contribuables français qui achètent des logements neufs ou intégralement réhabilités, avec le respect des critères d’éligibilité du dispositif en lui-même.

Comment fonctionne la réduction d'impôt Pinel ?

La réduction d'impôt est calculée sur le prix du logement, dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable et par an, et 5 500 € par m² de surface habitable. En cas de prélèvement à la source, l’avantage fiscal est versé en 2 fois : 60 % puis 40 %.
 
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