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Logement non conventionné : explication

Extérieur de la résidence neuve Nexity Plaisance à Orléans

Quelle différence entre un logement conventionné et un logement non conventionné ? La signature ou non d’une convention avec l’État induit des opportunités différentes pour le propriétaire d’un bien immobilier à louer. En effet, un appartement conventionné permet d’obtenir des avantages fiscaux, même s’il faut alors se plier à des conditions spécifiques. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le logement non conventionné, mais aussi l’avantage de la convention APL et Anah.

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DĂ©finition d’un logement non conventionnĂ© 

Un logement non conventionné désigne un bien immobilier dont le propriétaire n'a pas conclu de convention avec les services de l'État.
À l’inverse, un logement conventionné représente un logement pour lequel le propriétaire bailleur a signé une convention avec l'État. Il s'engage alors à louer sa maison ou son appartement sous certaines conditions : éligibilité du bien, montant maximal de loyer, plafond de ressources locataire, etc. En contrepartie, le bailleur peut profiter d'une déduction fiscale ou d'un soutien financier de la part des pouvoirs publics.
Il existe deux types de logements conventionnés :
  • les logements conventionnĂ©s APL (aide personnalisĂ©e au logement) ;
  • les logements conventionnĂ©s Anah (Agence nationale de l'habitat).

Quelle différence entre logement conventionné et non conventionné ?

Pour le locataire

Il est important pour un locataire de savoir s’il va louer un logement non conventionné ou un logement conventionné, puisque les deux types de biens ne présentent pas les mêmes avantages.
Avec un bien immobilier qui fait l’objet d’une convention APL, le locataire peut profiter de cette prestation sociale (sous réserve de respecter les conditions d’attribution). De plus, l’occupant bénéficiera d’un loyer modéré grâce aux plafonds définis par le dispositif. Le logement remplira également tous les critères minimums d’occupation et de décence. Tous ces avantages ne sont pas accessibles avec un appartement non conventionné.
Cependant, il faut aussi savoir que la plupart des logements mis en location sont non conventionnés. Heureusement, les locataires peuvent alors profiter de 2 autres prestations sociales, toujours sous réserve de remplir les critères d’attribution :
  • l’Allocation Logement Sociale (ALS)
  • et l’Allocation Logement Familiale (ALF). 

Pour le propriétaire bailleur

Signer une convention avec les services de l’État implique aussi des avantages différents pour le propriétaire bailleur. Une convention avec l’Anah (l’Agence nationale de l’habitat) permet de déduire une partie de ses revenus locatifs de ses impôts, mais aussi de profiter de subventions pour financer des travaux dans l’appartement ou la maison.
Avec un appartement non conventionné en APL, il n’est pas possible de percevoir directement cette prestation sociale pour le compte de son locataire pour être ensuite en mesure de la déduire du montant du loyer, ce qui permet notamment de réduire le risque d’impayés de loyers.
Un logement non conventionné permet de choisir librement ses locataires, sans avoir à respecter de plafonds de ressources, et de fixer librement le montant du loyer. À l’inverse, avec un conventionnement de l’État, il faut appliquer un loyer modéré avec un montant plafonné (ce dernier varie selon la zone géographique du bien mis en location).
Enfin, la signature d’une convention Anah oblige le propriétaire à mettre son bien en location pour une durée de 6 ou 9 ans alors qu’avec un bien immobilier non conventionné, le bailleur peut disposer de son bien de la manière dont il le désire.
Bon Ă  savoir
Il n’est pas possible de louer un bien immobilier faisant l’objet d’une convention à un membre de sa famille, ascendant comme descendant.

2 types de logements conventionnés

Il existe deux types de conventions pour un bien immobilier :
  • Le logement conventionnĂ© Anah : le bailleur bĂ©nĂ©ficie de rĂ©ductions fiscales sur ses revenus fonciers, allant de 15 Ă  30 % pour un loyer intermĂ©diaire, de 50 Ă  70 % pour un loyer social ou très social, et jusqu’à 85 % pour toute intermĂ©diation locataire de la part d’un organisme agrĂ©Ă© (sous-location sociale)
  • Le logement conventionnĂ© APL ou conventionnĂ© CAF : l’APL est directement versĂ©e au bailleur pour le sĂ©curiser contre les loyers impayĂ©s. Le locataire doit ensuite simplement rĂ©gler la diffĂ©rence. Le tout permet Ă©galement de faire une dĂ©fiscalisation entre 15 et 30 %.

Comment savoir si une habitation est conventionnée ?

Afin de savoir si le logement est conventionné ou non conventionné, il suffit de poser la question au propriétaire ou bien à l’agence immobilière qui s’occupe de la gestion locataire. De plus, le bail de location mentionne la présence ou non d’une convention.
Pour être conventionné, un appartement doit respecter les conditions suivantes :
  • un montant du loyer plafonnĂ© avec un tarif maximal au mètre carrĂ© ;
  • un plafond de ressources locataire dĂ©fini par dĂ©cret ;
  • la convention avec un engagement locatif minimal de 6 ans.

Comment conventionner un logement ?

Si vous désirez signer une convention avec l’État, voici les différentes démarches à réaliser, qu’il s’agisse d’un logement social, très social ou intermédiaire :
  • signer une convention avec l’Anah avant la conclusion du contrat de location (bail), avec un emmĂ©nagement du locataire le plus rapidement possible ;
  • annexer la convention Anah au bail de location ;
  • faire la demande Ă  l'Anah de votre dĂ©partement avec le formulaire adĂ©quat, la copie du bail de location et la copie de l'avis d'imposition n-2 du locataire.
Si vous devez réaliser des travaux pour rendre votre logement habitable, il est possible de signer une convention avec travaux afin de profiter d’une aide financière destinée à financer ces mêmes travaux.
Bon Ă  savoir

Tous les prêts spécifiques comme le prêt conventionné ou le prêt accession sociale pour l’acquisition d’un logement social entraînent toujours et systématiquement la signature d’une convention APL.

Logement non conventionné et droit APL : comment ça marche ?

Il n’est donc pas possible de coupler logement non conventionnĂ© et APL : ce ne sont pas les APL qui sont versĂ©s, mais l’ALS (Allocation de Logement Social). Parmi les principaux critères d’éligibilitĂ© de cette aide au logement, on retrouve le revenu du foyer. 
Et dans la mesure où les 3 allocations logements ne sont pas cumulables, le locataire doit bien se renseigner en amont pour déterminer celle qui peut lui être attribuée : le premier critère restera toujours celui du logement dans ce cas de figure.
Dans le cadre d’un logement conventionné APL de la CAF, le propriétaire s'engage à louer son appartement à un prix défini et à destination d'un certain public contre le versement des APL pour financer une partie du montant du loyer. Avec un logement conventionné Anah, les bailleurs accèdent à des réductions fiscales entre 15 et 85 % en fonction du secteur géographique.

Logement non conventionné : ce qu’il faut retenir

Un logement non conventionné n’est donc régi par aucune règle concernant le montant du loyer, les ressources des futurs locataires ou encore la durée de l’engagement locatif : le propriétaire est libre de fixer toutes ces modalités de location comme il le désire. Au contraire, un logement conventionné doit respecter certaines caractéristiques pour que le bailleur puisse profiter d’une réduction d’impôts en échange. Il n’existe pas de solution meilleure qu’une autre, tout dépend simplement de la stratégie d’investissement du propriétaire du bien.

C'est quoi un logement non conventionné ?

Un logement non conventionné est un bien immobilier, appartement ou maison, pour lequel le bailleur n'a pas signé de convention avec l'État.

Comment faire pour qu'un logement soit conventionné ?

 Il faut signer une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat) ou avec la CAF (Caisse d’Allocation Familiale) en envoyant un dossier auprès de la structure de votre dĂ©partement. Le propriĂ©taire s’engage Ă  mettre le bien en location pour 6 ans minimum, avec le respect de plafonds de ressources du futur locataire et du loyer Ă  ne pas dĂ©passer.

ALS ou APL ?

L’Aide Personnalisée au Logement (APL) s’adresse aux locataires d’un logement conventionné. L’Allocation de Logement Sociale (ALS) est à destination des locataires d’un logement non conventionné pour réduire le montant du loyer ou de sa redevance pour les résidents en foyer.

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