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Conseils pour louer son logement

Comment fixer le prix de son loyer ?

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Lors de la mise en location du logement se pose la question du montant du loyer. Comment le fixer ? En principe, vous êtes libre d’en déterminer le montant, sauf dans certains cas prévus par la loi.

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Le principe : la détermination libre du loyer

Légalement, vous avez le droit de fixer librement le prix de votre loyer. Mais en pratique, il convient de se positionner correctement par rapport au marché, pour ne pas décourager les candidats à la location et éviter au maximum le risque de vacance locative. Pour cela, comparez votre bien à ceux proposés dans votre ville et qui présentent des similarités avec le vôtre, en consultant les annonces des sites Internet spécialisés.

Vous devez prendre certains critères en compte comme :

  • La superficie du logement ;
  • Son emplacement dans la ville et dans l’immeuble (plus on monte dans les étages, plus le loyer est généralement élevé) ;
  • Son état et sa consommation énergétique ;
  • La présence de certaines commodités comme un rez-de-jardin, un balcon, un concierge, du mobilier… Un logement meublé se loue plus cher qu’une location nue, évidemment.

Enfin, il vous reste à ajuster votre estimation à la rentabilité espérée de votre logement. À noter : les petits logements sont souvent plus rentables que les grandes superficies. 

L’exception : l’encadrement des loyers par la loi

Dans certaines hypothèses, vous ne pouvez pas déterminer librement le montant du loyer, c’est le cas notamment pour :

Les logements neufs achetés grâce au dispositif Pinel

Outre la contrainte de durée de mise en location et de conditions de ressources du locataire, la loi Pinel prévoit également un encadrement des loyers, en fonction de la zone où est implanté votre bien. C’est ainsi que vous ne pourrez pas dépasser :

  • Zone A bis : 17,17 € /m²
  • Zone A : 12,75 € /m²
  • Zone B1 : 10,28 € /m²
  • Zone B2 et C : 8,93 € /m².

Vous devrez appliquer un coefficient multiplicateur pour calculer avec précision le montant maximum du loyer.

> À lire également : Tout savoir sur le dispositif Pinel

Dispositif Pinel : calculez votre économie d'impôts
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Les logements situés en zone tendue et mis en relocation

Il existe 28 zones tendues en France, qui représentent plus de 1 000 communes. À la première mise en location de votre logement, si ce dernier est resté vide plus de 18 mois ou si vous avez effectué d’importants travaux de rénovation, vous pouvez en fixer librement le loyer. En revanche, lors d’un changement de locataire, vous n’êtes pas autorisé à augmenter le montant du loyer.

Les micro-logements et la taxe Apparu

La taxe Apparu, du nom du ministre qui l’a créée, vient quelque peu encadrer le montant du loyer applicable dans certains cas. Cette taxe concerne les logements d’une superficie inférieure à 14 m2, qui sont situés en zone A ou A bis.

Si vous dépassez 41,95 €/m2, vous devrez vous acquitter d’une taxe, dont le taux varie en fonction de la différence pratiquée entre ce loyer de référence et celui que vous réclamez à votre locataire. Vous avez donc tout intérêt à vous y conformer à la loi pour ne pas nuire à la rentabilité de votre bien.

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