Quand et comment augmenter le loyer d’un logement en location ?

L’augmentation du loyer en vertu de la clause d’indexation du bail

Pour pouvoir augmenter un loyer en cours de bail, encore faut-il l’avoir prévu, à travers une clause d’indexation. En l’absence de celle-ci, vous n’êtes en effet pas autorisé à réévaluer le montant du loyer pendant toute la durée du contrat de location, à moins de réaliser des travaux d’amélioration.

Date à laquelle la révision de loyer est possible

Si la clause de révision est bien écrite dans le bail, vous pouvez réviser le montant du loyer une fois par an :

• À la date prévue dans le bail de location ;
• Ou à la date anniversaire du contrat si aucune date précise n’est mentionnée.

En revanche, vous ne pouvez pas fixer le montant du nouveau loyer comme vous le souhaitez : vous devez le calculer en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Publié par l’INSEE chaque trimestre, celui-ci se base sur l’évolution des prix à la consommation, hors loyers et hors tabac.

Méthode de calcul de l’augmentation de loyer :

Pour calculer le montant de l’augmentation de loyer, vous devez vous baser sur :

• Le montant du loyer actuel hors charges ;
• Le nouvel indice IRL du trimestre au cours duquel vous allez réaliser l’augmentation ;
• L’IRL du même trimestre de l’année précédente.

La formule à appliquer est la suivante :
Loyer hors charges x nouvel indice IRL / ancien IRL

Prenons l’exemple d’une révision de loyer au 15 janvier 2020, pour un loyer fixé à 700 €. L’IRL du 4ème trimestre 2019 est de 130,26. L’IRL du même trimestre à N-1 est de 126.82. Soit : 700 x 130,26 / 126,82 = 718,99 €. Le nouvel loyer ne peut donc pas excéder ce montant.

Pas d’indexation rétroactive du loyer

Depuis la loi Alur de 2014, vous disposez d’un délai d’un an après la date de révision pour réaliser l’augmentation du loyer (contre 5 ans précédemment). Celle-ci n’est pas rétroactive et s’applique à partir de la date de votre demande uniquement. Si vous dépassez ce délai d’un an, la possibilité d’augmenter le loyer est perdue.

Par exemple, si le bail conclu avec votre locataire fixe la révision du loyer au 13 avril 2020, vous avez jusqu’au 13 avril 2021 pour la réaliser. Si vous en faites la demande le 13 juin 2020, seuls les loyers perçus à compter de cette date peuvent être revalorisés.

L’augmentation du loyer suite à des travaux réalisés dans le logement

Pour valoriser votre bien immobilier, vous pouvez réaliser des travaux et répercuter une partie de leur montant sur votre locataire, en réajustant son niveau de loyer. Les travaux effectués sur les parties communes d’un logement en copropriété peuvent être pris en compte, mais seulement à la hauteur des tantièmes que vous détenez.

Cette possibilité vous est offerte en cours de bail, dans le cadre du renouvellement du bail ainsi qu’en cas de relocation, à condition de respecter certaines conditions.

L’augmentation du loyer suite à des travaux en cours de bail

Si vous n’avez pas prévu la clause d’indexation des loyers, vous pouvez procéder à une augmentation du loyer en cours de bail, à condition :

• De réaliser des travaux d’amélioration du logement ;
• Que les travaux aient été prévus dès la signature du bail ;
• Que la majoration de loyer applicable après l’achèvement des travaux soit mentionnée dans le contrat.

Les travaux doivent être d’envergure : un simple rafraîchissement de la peinture ou un changement des sols n’est pas suffisant. Il faut que les travaux améliorent le confort de l’occupant du logement, ou apportent une plus grande sécurité au bien. Ce sera par exemple le cas avec la pose d’une climatisation, de fenêtres à double vitrage, etc.

L’augmentation du loyer suite à travaux lors d’un renouvellement de bail

Il est également possible d’effectuer une augmentation de loyer lors du renouvellement du bail de location si des travaux ont été effectués dans le logement ; mais pour cela, le montant des travaux réalisés doit représenter au moins un an de loyers. Le cas échéant, vous pouvez fixer un loyer plus élevé que ce prévoit la révision sur la base de l’IRL de l’INSEE : cependant, la majoration ne pourra pas excéder 15 % du coût des travaux, répartis sur 12 mensualités.

Par exemple, pour un loyer mensuel de 700 €, il vous faut réaliser au moins 8 400 € de travaux pour pouvoir prétendre à une augmentation du loyer. Vous pouvez ensuite porter le montant du loyer à : 8 400 € x 15 % = 1 260 / 12, soit 105 € de plus par mois. Le nouveau loyer sera donc de 805 €.

Bon à savoir : vous devez prévenir votre locataire de l’augmentation de loyer au moins 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’augmentation du loyer suite à travaux en relocation

En cas de relocation, vous pouvez également augmenter le montant du loyer si vous avez réalisé des travaux d’amélioration. Leur montant doit être au moins égal à 6 mois de loyer, contre 12 en cas renouvellement de bail.

Si les travaux représentent au moins un an de loyers, vous pouvez fixer librement le montant du nouveau loyer, sauf si votre logement est situé en zone de tension foncière (où la demande de logements est supérieure à l’offre). Dans ce second cas, l’augmentation est plafonnée à 15 % du montant des travaux, comme dans le cadre des travaux en cours de bail.

> À lire aussi : Les travaux à la charge du bailleur et du locataire

Augmenter un loyer sous-estimé

Vous avez sous-estimé le montant du loyer auquel vous pourriez prétendre lors de la précédente mise en location de votre logement ? Heureusement, rien n’est gravé dans le marbre : vous pouvez demander une augmentation lors du renouvellement du bail en question. Vous devez cependant respecter un certain formalisme.

Condition n°1 : trouver d’autres références de loyers plus élevées

La hausse de loyer doit être justifiée en fonction du niveau pratiqué pour d’autres logements comparables, situés soit dans un même groupe d’immeubles, soit dans un groupe de la même zone géographique, et qui présente des caractéristiques similaires.

Deux cas de figure :

• Votre logement est implanté dans une agglomération de plus d’un million d’habitants : vous devez fournir au moins 6 références de loyers supérieurs ;
• Votre logement se situe dans une agglomération de moins d’un million d’habitants : vous devez produire au moins 3 exemples de loyers supérieurs.

Et au moins deux tiers des références doivent être des logements dans lesquels il n’a y pas eu de changement de locataires depuis au minimum 3 ans.

Pour chacune d’elle, vous devrez mentionner des indications précises comme le nom de la rue, la surface habitable du logement, son état d’équipement et bien entendu, le montant du loyer hors charges demandé par les propriétaires.

Condition n°2 : demander l’accord du locataire

Vous devez enfin obtenir l’accord de votre locataire pour pouvoir appliquer le nouveau loyer escompté. Vous pouvez formuler votre demande par courrier remis en main propre, par acte d’huissier, ou envoyé en recommandé avec accusé de réception. Deux issues :

• Le locataire accepte le loyer majoré : si le logement est vide, vous devrez appliquer cette hausse progressivement, en la lissant sur 3 ou 6 ans, en fonction de la durée du bail. Si le logement est meublé, l’augmentation est applicable dès le renouvellement du bail.

• Le locataire refuse le loyer majoré ou ne répond pas à votre demande : vous ne pouvez pas appliquer l’augmentation de loyer. Mais vous pouvez alors saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver un terrain d’entente.

Bon à savoir : le montant de l’augmentation est libre, sauf si le logement est situé en zone tendue. Vous ne pouvez dès lors pas dépasser le plafond le plus élevé des deux suivants :

• 50 % de la différence entre le loyer que vous pourriez appliquer pour vous aligner sur les autres, et le dernier loyer que vous avez perçu avec votre dernier locataire ;
• 15 % du précédent loyer si vous avez effectué des travaux d’amélioration depuis le dernier renouvellement du bail (sachant que ceux-ci doivent représenter au moins une année de loyers).

Augmenter le loyer lors de la relocation

Si votre logement est inoccupé depuis moins de 18 mois

Vous pouvez augmenter le loyer en respectant le cadre juridique applicable à votre situation :

• L’indexation sur l’IRL, si votre loyer n’a pas été réévalué au cours de l’année précédente ;
• Les règles spécifiques liées aux travaux d’amélioration ;
• Les règles relatives au loyer sous-évalué..

Vous pouvez également être tenu de respecter un plafond maximum d’augmentation si votre logement se situe dans l’une des 28 communes concernées par l’encadrement des loyers.

Si votre logement n’est pas loué depuis plus de 18 mois

Vous pouvez fixer librement le montant du loyer.