Conseils pour louer son logement

Les travaux à la charge du bailleur et du locataire

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repos du couple pendant les travaux sur les escaliers

En matière de travaux d’entretien ou de réparations, propriétaires-bailleurs et locataires sont chacun tenus d’intervenir. Quels travaux obligatoires sont à la charge des propriétaires ? Quels sont ceux à la charge du locataire ? Suivez notre guide !

TRAVAUX OBLIGATOIRES À LA CHARGE DES PROPRIÉTAIRES

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le propriétaire-bailleur est tenu de réaliser les travaux les plus importants :

Le logement doit répondre aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 et être doté des éléments le rendant conforme à sa destination. Depuis le 1er janvier 2018, les logements doivent désormais satisfaire à des critères de performance énergétique pour être considérés comme décents. Les logements doivent avoir une étanchéité à l'air suffisante et une aération correcte.
Le logement doit être délivré en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
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Pendant le bail, le bailleur doit maintenir le logement en bon état d’usage et d’entretien : réparation urgente des équipements relevant de sa responsabilité, réfection des parties communes, entretien des éléments indispensables à la jouissance du logement (volets, robinetterie, isolation…).

De façon générale, le bailleur est tenu d’assurer l’ensemble des réparations autres que locatives : gros travaux, entretien et interventions occasionnées par la vétusté du logement ou de ses équipements.

Bon à savoir

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TRAVAUX OBLIGATOIRES À LA CHARGE DU LOCATAIRE

Les travaux obligatoires à la charge du locataire ont été fixés par le décret du 26 août 1987 (liste des réparations locatives). Il s’agit des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le Décret, de l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat visant à éviter la dégradation lente des lieux (sauf les réparations occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure).

Sont, par exemple, à la charge du locataire les réparations relatives :

  • aux parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif : jardin privatif avec entretien courant de la pelouse et de la taille/élagage des arbres et arbustes ;
  • aux ouvertures intérieures et extérieures : graissage des serrures, réfection des mastics des vitres, l’entretien et menues réparations des portes et fenêtres ;
  • aux parties intérieures : maintien en état de propreté du logement, menus raccords de peinture et papiers peints, entretien des revêtements de sol ;
  • aux installations de plomberie : dégorgement canalisations d’eau, remplacement de joints, remplacement des tuyaux flexibles de douche ;
  • aux équipements d’installations d’électricité : remplacement des prises de courant, interrupteurs, ampoules ;
  • aux autres équipements mentionnés dans le bail : entretien courant et menues réparations des appareils électroménagers, ramonage des conduits de fumée et de gaz, entretien chaudière.
Cette liste est indicative et non limitative ce qui signifie que d’autres réparations non énumérées peuvent être à la charge du locataire.

Afin de limiter tout litige éventuel lors de la sortie du locataire, un décret du 30 mars 2016 permet aux parties de convenir d’appliquer une grille de vétusté (non obligatoire) et ce depuis le 1er juin 2016 dès lors qu’elle est annexée au bail.
Celle-ci définit pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.
Attention, les seules grilles de vétusté admises par ce décret sont celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location.
Il est vivement conseillé d’utiliser cette grille uniquement pour les biens neufs ou refaits à neuf pour une exploitation maximale.

La loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015 permet que des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie puissent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux doivent être exclusivement réalisés par une entreprise qualifiée aux frais du locataire et faire partie de la liste limitative fixée par l'article 1 du Décret n°2016-1282 du 29 septembre 2016 :

  • création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
  • modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
  • création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
  • installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
  • installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
  • installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.
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