Quelle est la procédure de recouvrement de loyers impayés ?

1. La recherche d’un compromis amiable de paiement des loyers

Un impayé de loyer se constate dès le premier jour de retard de règlement par rapport à la date indiquée dans le contrat de location. Le propriétaire-bailleur dispose alors de 3 ans pour agir et récupérer ses loyers impayés. Mais avant d’envisager une procédure judiciaire de recouvrement, souvent longue et coûteuse, tenter de trouver une solution à l’amiable est un préalable judicieux (d’autant plus s’il s’agit du premier incident de paiement du locataire).

En entrant en contact avec lui, il s’agit de comprendre les raisons de l’impayé : s’agit-il de difficultés économiques passagères ou durables ? Quelles sont les capacités de paiement reporté, ou échelonné, du locataire ? En cas de compromis trouvé, il est indispensable de le formaliser par écrit dans un document daté et signé par les deux parties.

2. La mise en demeure de paiement des loyers

Si un compromis amiable n’est pas trouvé, le lancement de démarches de recouvrement passe par un certain formalisme, dont la 1ère phase est l’envoi d’un courrier de mise en demeure de paiement, soit en recommandé avec avis de réception, soit remis en main propre contre signature.

Il est conseillé de tarder le moins possible, certains organismes de cautionnement (par exemple la garantie Visale) exigeant qu’elle soit adressée au locataire défaillant au plus tard dans les 15 jours suivant l’impayé.

Cette mise en demeure constitue une preuve juridique importante que le locataire a été informé de la situation d’impayé : elle précise la date limite de régularisation du loyer avant recouvrement judiciaire.

• la personne s’étant portée caution solidaire du locataire, à laquelle le bailleur peut faire appel directement dès la défaillance du locataire au moyen d’une mise en demeure ;
• si le preneur du logement dispose de la garantie Visale, l’impayé doit être signifié au locataire par mise en demeure dans un délai maximal de 15 jours, et à Action Logement dans un délai de 30 jours au plus ;
• l’assurance contre les loyers impayés éventuellement souscrite par le bailleur.

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4. Le recouvrement judiciaire des loyers

Vos précédentes démarches n’ont pas abouti ? Vous ne disposez pas de garanties activables ? Vous n’avez alors plus d’autres solutions que d’engager une procédure judiciaire, dont voici les 3 principaux dispositifs :

> Le commandement de payer est un acte d’huissier permettant de contraindre le locataire à régulariser son impayé dans un délai de 2 mois maximum, sous peine de poursuites judiciaires et de résiliation du bail (en vertu de la clause résolutoire du contrat de location). Sans règlement à l’issue des 2 mois, le bail est automatiquement résilié ; le bailleur peut assigner le locataire en justice pour paiement des loyers et engager une procédure d’expulsion.

> L’injonction de payer est une procédure permettant uniquement de contraindre le locataire à honorer ses dettes. Elle est engagée par le bailleur auprès du greffe du tribunal du lieu d’implantation du logement (tribunal d’instance si la créance est inférieure à 10 000 €, tribunal de grande instance si elle est supérieure). Sur étude du dossier, le juge rend alors une ordonnance acceptant ou non la requête d’injonction.

> La déclaration simplifiée auprès du greffe concerne uniquement les créances de moins de 4000 €. Locataire et bailleur sont alors convoqués physiquement par le juge.