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Conseils en achat immobilier

Choisir le meilleur investissement immobilier

discussion entre agent immobilier et un couple

L’opportunité d’un investissement immobilier locatif dépend du rendement que le bien convoité va vous offrir sur une certaine durée. Type de logement, attractivité résidentielle, régime fiscal favorable, ou encore dispositifs de défiscalisation mobilisables… Plusieurs critères influeront sur vos revenus locatifs effectifs.

Meilleur investissement immobilier : s’assurer de l’attractivité locative du bien acheté

Dans le neuf comme dans l’ancien, le niveau de rentabilité d’un investissement immobilier varie selon la surface du bien loué : on l’estime en général de 5 à 7 % pour les petites surfaces (studios, ou logements jusqu’à 2 pièces) et de 3 à 5 % pour les logements plus familiaux. En effet, les niveaux de loyer pratiqués sont proportionnellement plus chers pour les petites que pour les grandes surfaces.

Toutefois, s’adressant en particulier aux jeunes actifs et aux étudiants, les premières souffrent davantage des périodes de vacances locatives (non-location entre deux locataires). Ainsi que de rénovations plus fréquentes également, à la mesure du turn-over des occupants.

Faire le meilleur investissement immobilier équivaut donc souvent à choisir entre revenus espérés et tranquillité. Mais prenez garde aussi à l’emplacement : dans les villes universitaires, les petites surfaces se relouent généralement très vite, ce qui réduit les risques locatifs associés.

Investissement immobilier et fiscalité : louer vide ou meublé ?

En location meublée, les loyers sont plus élevés qu’en location nue, puisque les logements concernés offrent aux locataires tout l’équipement et l’ameublement nécessaires. Parallèlement, les charges y sont logiquement plus conséquentes. Mais les bailleurs en meublés bénéficient d’une fiscalité avantageuse, que leur régime fiscal soit forfaitaire ou réel :

  • Régime forfaitaire : il offre un abattement de 30 % sur les recettes des locations vides, et de 50 % pour les meublés ;
  • Régime réel : il autorise la déduction des charges effectives (entretien, travaux, intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion locative ou de copropriété) en location vide comme en location meublée, mais cette dernière permet aussi d’amortir l’investissement immobilier et mobilier. Le bailleur de logement vide bénéficie toutefois de la possibilité de déduire ses charges de son revenu global (dans la limite de 10 700 € par an), une opportunité qui n’est pas offerte au loueur en meublé non professionnel (LMNP) : ses charges viennent en déduction de ses revenus fonciers uniquement, sauf s’il opte pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Le cas de l’investissement immobilier en résidences services

Y avez-vous déjà pensé ? Une location meublée dans une résidence de services (EHPAD ou résidences Services Seniors, par exemple) offre un rendement d’investissement locatif de l’ordre de 4 à 5 % en moyenne. Outre les avantages du statut LMNP, vous bénéficiez du dispositif Censi-Bouvard, soit une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat de votre logement (HT) sur 9 ans.

Bon à savoir

Pour connaitre vos futurs revenus locatifs, et choisir le meilleur investissement immobilier, n’hésitez pas à effectuer avant toute décision d’achat, un calcul du rendement locatif de votre projet.

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