Conseils en achat immobilier

Loi de finances 2018

Publié le

intérieur de l'assemblée nationale

Le Conseil constitutionnel a validé la loi de finances 2018. Elle a été publiée au Journal Officiel du 31 décembre 2017 pour une entrée en vigueur le 1er janvier 2018. PTZ, APL, taxe d’habitation, dispositifs Pinel et Censi-Bouvard, IFI… quelles sont les mesures qui concernent l'immobilier ?

Les objectifs de la loi de finances 2018 pour le logement

En 2017, la France a consacré plus de 40 M d’euros à la politique du logement, ce qui représente 2 % de sa richesse intérieure. Le Gouvernement souhaite réduire ses dépenses tout en améliorant ses résultats. Parallèlement, la stratégie logement a trois objectifs :

  • construire plus, mieux et moins cher ;
  • répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles ;
  • améliorer le cadre de vie.

Pour ce faire, le Gouvernement a notamment choisi de réformer les dispositifs d’aides au logement et à l’investissement locatif dans une logique d’accès au logement pour les ménages les plus modestes et de régulation des loyers.

 

Le prêt à taux zéro 2018 prolongé mais recentré

La loi de finances prévoit la prolongation du prêt à taux zéro pour 4 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021, mais les conditions ont évolué.

Le PTZ 2018 dans le neuf

Pour l’acquisition d’un logement neuf en zones A, A bis et B1, c’est-à-dire en zones tendues (plus de demandes que d’offres de logements), le PTZ peut financer représenter jusqu’à 40 % du coût de l’opération. En revanche, en zones détendues B2 et C (zones rurales et villes moyennes), il ne finance plus que 20 % du montant maximum de l’achat et ce jusqu’au 31 décembre 2019 seulement.

Le PTZ 2018 dans l’ancien

Le PTZ pour un logement ancien n'est plus disponible en zones tendues. En revanche en zones B2 et C, son montant peut représenter jusqu’à 40 % du coût global de l'opération : prix d'acquisition, travaux (hors ceux financés par un éco-prêt à 0%), frais de notaire, etc. L'acquéreur doit cependant s'engager à effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’acquisition dans un délai de trois ans.

Pour l'achat d'un logement ancien issu du parc HLM, le PTZ est maintenu dans les conditions actuelles, soit finançant jusqu'à 10 % du montant maximum de l’opération.

Bon à savoir

Vous souhaitez acheter en zones A, A bis ou B1 un logement ancien avec travaux ? Certaines villes proposent leur propre PTZ, n'hésitez pas à vous renseigner auprès de la marie ou de l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement).

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LES AIDES PERSONNALISÉES AU LOGEMENT RÉFORMÉES

Les aides personnalisées au logement ont coûté 18 milliards d’euros à l’État l'an passé. Jacques Mézard, Ministre de la Cohésion des territoires, estime que "tout le système aurait dû être adapté depuis longtemps".

Baisse de l’APL location

Dans le logement locatif privé, la loi de finances 2018 confirme la baisse des APL de 5 euros par mois pour l’ensemble des bénéficiaires quel que soit le montant perçu. Emmanuel Macron a exhorté les propriétaires à baisser le prix des loyers dans les mêmes proportions. Pour le parc social, les APL baissent de 60 euros en moyenne. En contrepartie, l’État exige des organismes HLM la réduction du loyer de solidarité dans les mêmes proportions : la baisse des APL ne devrait donc pas avoir d’incidence pour les locataires.

Par ailleurs, le montant de l'APL est désormais calculé sur le revenu actuel et non plus sur celui d’il y a deux ans.

Suppression de l’APL accession

L'APL accession est une aide personnalisée au logement accordée sous conditions de ressources aux emprunteurs aux revenus modestes qui deviennent propriétaires via un Prêt conventionné (PC) ou un Prêt Accession Sociale (PAS). L’APL accession est directement versée à la banque prêteuse par la CAF et vient réduire la mensualité de crédit payée par l’emprunteur, de 25 % en moyenne mais jusqu’à 50 % dans certains cas. Prise en compte par les banques dans le plan de financement, elle permet donc à des ménages dont l’endettement aurait été trop élevé sans cette aide de devenir propriétaire.

La loi de Finances supprime l’APL accession dans le neuf à partir du 1er janvier 2018, tout en maintenant cette aide pour 2 ans dans l’ancien, mais seulement dans certaines zones détendues. Un arrêté ministériel doit maintenant préciser lesquelles des communes ne se caractérisant pas par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement dans le parc résidentiel existant satisfont à ces conditions de zones détendues.

La suppression de la taxe d'habitation validée

La suppression progressive de la taxe d’habitation pour 80% des Français est actée. Sont concernés par la réforme les foyers dont les ressources n'excèdent pas :
  • 27 000 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule (majoré de 8 000 € par demi-part supplémentaire) ;
  • 43 000 € de revenu fiscal de référence pour un couple (majoré de 6 000 € par demi-part supplémentaire).
L'abattement est de 30% en 2018, de 65% en 2019 pour finalement une suppression totale en 2020. Les EHPAD sans but lucratif profitent également de ces baisses de taxe d'habitation.
 

Le DISPOSITIF PINEL 2018 prolongé et recentré

La loi Pinel en faveur de l'investissement locatif est prolongée de 4 ans supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2021. Seule variante, le zonage : les logements situés dans des secteurs en pénurie d’offre locative restent éligibles au dispositif Pinel. Il s'agit des zones, A, A bis et B1.
Concernant les zones B2 et C, elles sont progressivement exclues du dispositif. Sont encore éligibles les logements acquis par les contribuables au plus tard le 31 décembre 2018, dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2017.

Le dispositif Censi-Bouvard reconduit pour un an

Le dispositif locatif Censi-Bouvard, accordé aux particuliers qui investissent dans un appartement meublé en résidence étudiants, seniors ou de tourisme, est prolongé jusqu'au 31 décembre 2018. Ses conditions restent identiques.

Le dispositif Censi-Bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu à hauteur de 11 % du prix HT du logement. La réduction se calcule sur le prix du bien immobilier et sur les frais de notaire. Le total obtenu sera réparti de façon égale sur neuf ans. Le montant d’investissement est plafonné à 300 000 €, pour une réduction d’impôt pouvant atteindre 33 000 €. Il est possible d'acquérir plusieurs logements par an. Le contribuable peut également prétendre à une exonération de TVA de 20%.

Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, le loueur meublé, professionnel ou non, doit confier la gestion de sa résidence de services à une société exploitante. Un bail commercial est établi pour une durée d’au moins 9 ans.

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Le crédit d'impôt pour la transition énergétique réformé

Rappels des principes du CITE

Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) est un crédit d'impôt sur le revenu destiné aux locataires et propriétaires souhaitant améliorer la "qualité environnementale" de leur logement. Celui-ci doit être achevé depuis plus de 2 ans et être l’habitation principale du demandeur.
Le CITE s’élève à 30 % du montant des travaux éligibles (généralement hors main d’œuvre) dans la limite de :
  • 8 000 € pour une personne ;
  • 16 000 € pour un couple soumis à imposition commune.

Cette somme est majorée de 400 € par personne à charge (200 € par enfant en résidence alternée).

Pour être éligibles, les travaux doivent être réalisés par un artisan ou une entreprise du bâtiment détenant la et répondre à des caractéristiques techniques précises.

Depuis le 1er mars 2016, il est possible de cumuler l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) avec le crédit d'impôt transition énergétique (CITE), sans conditions de ressource. L'éco-PTZ permet au propriétaire occupant ou au bailleur de financer les travaux de rénovation énergétique du logement utilisé en tant que résidence principale. Son montant maximum est de 30 000 euros, remboursable sans intérêts. La durée de remboursement du prêt varie de 10 à 15 ans. Il est possible de souscrire à l’éco-PTZ jusqu’au 31 décembre 2018.

Le crédit d'impôt transition énergétique (CITE) est également cumulable avec pour les travaux de performance énergétique, jusqu'au 31 mars 2018.

Les modifications du CITE 2018

Le taux du crédit d'impôt est ramené à 15 % (au lieu de 30 % précédemment) pour les dépenses d'acquisition de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d'entrée donnant sur l'extérieur, pour des travaux réalisés entre le 1er janvier et le 30 juin 2018. Après cette date ces types de travaux ne seront plus éligibles au CITE.
Les chaudières à fioul sont exclues du dispositif dès le 1er janvier 2018. Toutefois l’acquisition de chaudières à très haute performance énergétique utilisant le fioul comme source d’énergie (définis par arrêté) peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt diminué à 15% jusqu'au 30 juin 2018.
Le CITE sera transformé en 2019 en prime afin que les ménages en profitent dès l’achèvement des travaux.

L’ISF remplacé par un impôt sur la fortune immobilière

L’impôt sur la fortune est supprimé et laisse la place à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Celui-ci se base uniquement sur la valeur du patrimoine immobilier (hors biens professionnels) et exclut le patrimoine financier. Ce nouveau prélèvement applique le même barème et le même seuil d’entrée que l’ancien ISF, soit 1,3 million de patrimoine net. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou "Flat Tax" plafonné à 30 % sur les revenus de l’épargne, vient s’ajouter à l’IFI


Sources :
www.economie.gouv.fr
www.gouvernement.fr
www.cohesion-territoires.gouv.fr

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