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Lissage du PTZ 2021

calcul des revenus immobiliers locatifs d'un couple

Vous avez entendu parler du lissage du prêt à taux zéro, mais vous ne savez pas très bien de quoi il s’agit ? Vous êtes au bon endroit, suivez le guide !

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Prêt à Taux Zéro : quelques rappels

Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro est un dispositif qui permet à l’emprunteur d’être exonéré de tout intérêt bancaire. Ces prêts sont octroyés par des établissements bancaires en accord avec l’État et ont été mis en place pour favoriser l’accès à la propriété de la résidence principale. La durée d’emprunt est de 20 à 25 ans. 
Pour bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro, vous devez respecter les deux conditions qui vous qualifient de primo-accédant, c’est-à-dire que : 
  • Votre achat doit concerner la résidence principale : puisque c’est le logement principal qui permet la primo-accession, tous les investissements locatifs et les résidences secondaires sont exclus. 
  • Vous ne devez pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux dernières années : cela doit être vrai pour les deux personnes si vous êtes un couple. 
Vous prévoyez de financer votre logement grâce au dispositif de Prêt à taux Zéro et vous aimeriez savoir comment se fait son lissage ? Nexity vous explique tout.
 

Lissage de prêt immobilier : de quoi parle-t-on ? 

Quand vous envisagez de monter un dossier de PTZ, on vous informe que le montant maximum de financement auquel vous avez droit s’établit à 40% du coût total de l’opération à financer (comprenant le coût d’achat, les travaux à réaliser et les honoraires de négociation).
Ainsi, dans la pratique, le PTZ est souvent accompagné d’un ou de plusieurs autres prêt(s) immobilier(s). Ce peut être un prêt immobilier classique ou un autre prêt aidé lié au statut de primo accédant (prêt conventionné, PAS, prêt action logements, prêts des collectivités territoriales, PEL, etc.). En combinant plusieurs de ces prêts, vous pouvez espérer financer jusqu’à 100% de votre futur logement.
Le seul hic, c’est que chaque prêt a un taux d’intérêt, une durée et un tableau d’amortissement qui lui correspond. Les mensualités à rembourser évoluent donc d’une période à l’autre et vous pouvez vite vous perdre dans vos calculs prévisionnels.
Pour pallier ce problème, les banques vous proposent de lisser votre PTZ avec les éventuels autres prêts immobiliers qui lui sont associés. Résultat, vos mensualités sont constantes, vous savez à quoi vous attendre et vous financez votre bien dans un esprit serein ; on parle alors de “PTZ lisse”.

Comment faire un lissage de Prêt à Taux Zéro ? 

Vous avez compris le concept qui se cache derrière le lissage de PTZ et vous aimeriez maintenant comprendre comment cela s’articule ?
Tout d’abord, sachez que le différé de remboursement qu’offre le PTZ  (5, 10 ou 15 ans selon votre situation) est assez exceptionnel ; c’est loin d’être une démarche automatique des banques. Le plus souvent, le ou les autres(s) prêt(s) immobilier(s) que vous obtiendrez n’auront pas de différé. 
 
C’est là que se trouve l’intérêt du lissage : pendant la phase de différé de votre PTZ, vous remboursez uniquement votre autre crédit immobilier de façon à ce qu’au moment où le remboursement de votre PTZ commence, les mensualités ne changent pas ! 
Vous avez du mal à saisir le concept ? Prenons un exemple pour illustrer ça :
Vous êtes un couple avec 2 enfants et vous habitez en zone B2 et le coût total de votre opération se mesure à 220 000 €.
Pour financer votre bien à 100%, vous avez obtenu un PTZ et un prêt bancaire classique.
Le montant maximum de PTZ auquel vous avez droit est de 40%, soit 88 000 €, et votre différé de remboursement est de 5 ans. 
Votre situation est donc la suivante : 
  • Un PTZ de 88 000€ sur 15 ans avec un différé de 5 ans. 
  • Un prêt bancaire classique de 132 000€ sur 20 ans à 1,1% (pour compléter votre PTZ et financer votre logement à 100%).
Dans le cas d’un remboursement sans lissage : 
  • Vous remboursez 613€ /mois pendant 20 ans au titre du prêt bancaire classique
  • Vous ajoutez un remboursement de 489€ /mois au bout de 5 ans au titre du PTZ.
Pendant 5 ans, vous remboursez 613€/mois puis votre mensualité passe à 1 102€ pour les 15 ans restants. Dans ce cas, votre coût du crédit s’élève à 15 112€.
Dans le cas d’un remboursement avec lissage :
  • Votre PTZ et votre prêt bancaire classique sont lissés pour obtenir une mensualité unique pendant les 20 ans. 
Vous remboursez une mensualité constante pendant 20 ans à hauteur de 979€ /mois. Dans ce cas, votre coût du crédit s’établit à 14 900€. En plus d’avoir un calcul prévisionnel précis, vous faites 212€ d’économie sur le coût de votre crédit.

En résumé

Qu’est-ce qu’un lissage de prêt immobilier ?

Il s’agit d’une solution bancaire visant à vous offrir un remboursement avec mensualité constante. Le lissage est utilisé quand plusieurs prêts sont combinés pour financer un même projet immobilier. 

Comment s’organise le lissage de PTZ ? 

Comme votre PTZ vous offre un différé de remboursement, alors que votre autre prêt n’en bénéficie pas forcément, le lissage de PTZ vous permet à la fois d’avoir une mensualité unique et de faire des économies sur le coût du crédit. C’est le différé du PTZ qui fait levier sur le remboursement constant des mensualités pour que le calcul soit à votre avantage. 
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