Vous avez créé une SCI (Société Civile Immobilière) et vous souhaitez désormais vendre le bien immobilier rattaché à cette SCI. De quelles manières le bien immobilier peut-il être vendu ? Faut-il dissoudre la SCI pour pouvoir vendre ?

Rappel : Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est un principe d’association de deux ou plusieurs personnes dont le but est d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers. Il peut s’agir de personnes morales ou physiques. La loi n’impose pas un minimum de capital social pour monter la SCI ni de minimum pour la valeur nominale des parts sociales. C’est la SCI qui est propriétaire du bien immobilier et non les associés. La constitution d’une SCI peut s’établir devant notaire ou alors sous seing privé.
L’avantage de la SCI est de faciliter la séparation du bien en cas de rupture ou de décès, ce qui n’est pas le cas pour une indivision. D’autre part, la SCI est un bon moyen de transmission de patrimoine. En incluant enfants et petits-enfants dans la SCI, la transmission de patrimoine pourra se faire progressivement et le coût fiscal sera alors étalé dans le temps.

Vendre le bien immobilier par la SCI

Dans le cadre d’un accord à l’unanimité entre les différents associés de la SCI, la vente d’un bien immobilier détenu par cette dernière se fait normalement.
Un bien immobilier appartenant à une SCI est soumis au régime des plus-values. Lorsque ce bien est vendu, chaque associé va donc devoir se partager cette taxe. Pour calculer la plus-value du bien immobilier, il faut se baser sur le prix d’acquisition du bien en y ajoutant les frais d’acquisition (frais de notaire). La taxe est répartie entre les associés en fonction des parts de chacun dans la SCI. Toutefois, le bien immobilier peut être exonéré de cette taxe si la SCI le détient depuis 30 ans (réforme des plus-values 2012) ou si le logement se trouve être la résidence principale d’un des associés ou encore si le prix de vente est inférieur à 15.000 euros.
Quoi qu’il arrive, la vente d’un bien immobilier appartenant à une SCI ne vaut pas dissolution de la SCI.

La vente des parts de la SCI par les associés

Une deuxième possibilité existe pour vendre un bien immobilier : la vente des parts de la SCI. Cette solution est également appliquée lorsqu’il y a désaccord entre les associés pour la vente du bien immobilier.
En vendant leurs parts, le ou les associés cédants sont également soumis à la taxation de la plus-value mais celle-ci est calculée différemment.
Pour calculer la plus-value des parts détenues par un associé, il faut faire la différence entre de prix de cession et le prix d’acquisition des parts auquel on ajoute les frais d’acquisition.

Dans certains cas, le prix de l’acquisition va devoir être réajusté :

  • l’associé s’est vu imposé pour des bénéfices non perçus : le prix d’acquisition va être augmenté du montant des bénéfices
  • l’associé s’est vu déduire un déficit : le prix d’acquisition sera diminué du montant du déficit.

Dans ce cas là aussi il existe des situations pour lesquelles la cession des parts est exonérée de la taxe des plus-values : lorsque le logement est la résidence principale d’un associé et lorsque le bien immobilier est détenu depuis 30 ans (réformes des plus-values 2012).