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vendre un logement occupé

comment vendre un bien occupé ?

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Vous êtes propriétaire d’un logement en location et vous souhaitez le vendre. Quelles sont les règles à suivre ? Avez-vous le droit de demander à votre locataire de partir ? Deux cas de figure possible : vendre le logement libre ou occupé.
à retenir

  • Logement libre :     le locataire dispose d'un droit de préemption et doit être averti des modalités de la vente.
  • Logement loué : le locataire ne dispose pas de droit de préemption mais le propriétaire peut lui proposer la vente.
  • Les visites : une clause de droit de visite peut être inclue dans le bail.
Vendre un logement sans le locataire actuel
Si vous faites le choix de vendre votre logement libre, c’est-à-dire sans locataire, il vous faudra respecter certaines règles :
  • 01Le congé pour vente doit être donné au locataire 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour les locations meublées).
  • 02Le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire en cours de bail, il doit attendre la fin de ce dernier.
  • 03Le congé devra être envoyé par lettre recommandée ou notifié par huissier et devra comporter toutes les modalités de la vente (prix et conditions de vente).
En effet, le locataire dispose d'un droit de préemption qui lui permet de passer prioritaire sur l'achat du logement, c'est pourquoi il doit être informé des conditions.
Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois pour répondre au propriétaire. Ces deux mois correspondent aux deux premiers mois du préavis.

Suite à ce délai, deux solutions s'offrent au propriétaire :
  • Le locataire accepte : la vente doit être réalisée dans les quatre prochains mois s'il sollicite un prêt.
  • Le locataire n’est pas intéressé et refuse : le propriétaire peut proposer la vente de son bien immobilier à un tiers.

Dans le cas où le propriétaire modifie les conditions de vente, par exemple le prix, il doit impérativement en informer son locataire qui disposera d’un délai de un mois pour donner sa réponse.
A NOTER :

Dans certains cas, le droit de préemption du locataire s’annule. C’est le cas lorsque le propriétaire décide de vendre son logement à un parent ou si la mairie exerce son droit de préemption urbain ou encore lorsque le logement est déclaré comme non habitable.
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vendre un logement loué
Le propriétaire peut décider de vendre son logement loué. A ce moment là, il n’est pas obligé d’attendre que le bail arrive à son terme pour lancer la procédure de vente. Le propriétaire n’a aucune obligation vis-à-vis de son locataire et n’est donc pas forcé de le prévenir de la mise en vente. Toutefois, il est préférable de l'informer oralement ou par écrit de façon à faciliter les visites des futurs acquéreurs.
Le droit de préemption
Le droit de préemption du locataire ne s’applique pas puisqu’il n’est pas tenu de quitter le logement. Cependant, le propriétaire peut tout à fait proposer à son locataire d’acheter le bien en lui précisant par écrit les modalités de la vente et en lui indiquant un délai de réflexion.
Il existe une exception qui donne le droit de préemption au locataire dans le cadre d’une vente de logement occupé : lors de la première vente du logement suite à la division de l’immeuble, c’est-à-dire sa mise en copropriété.

Le prix de vente
En ce qui concerne le prix de vente d’un logement vendu occupé, il faut savoir que ce dernier connait généralement une décote par rapport à une vente de logement libre. Cette décote est variable suivant le temps restant au bail, le montant du loyer et l’âge du locataire.
Droit de visite
A l’établissement du bail, une clause de droit de visite peut être inclue. Cette clause autorise les visites du propriétaire dans la limite de 2 heures par jour du lundi au samedi hors jours fériés. Si cette clause ne figure pas dans le bail, le propriétaire et le locataire doivent s’accorder sur les heures de visites.
Dans les deux cas, il est préférable que le propriétaire et son locataire organisent ensemble un planning de visites. S’il le souhaite, le locataire peut autoriser la visite de son logement en son absence.
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