Marché investisseurs

TOUJOURS DE FAIBLES ENGAGEMENTS SUR L'ACTiViTé ET LA LOGISTIQUE

Après un premier semestre 2010 marqué par d'importants volumes investis en commerce, en 2011 ce sont les bureaux qui se distinguent avec 67% des engagements, en progression de 60% par rapport à la même période l'an dernier, renouant ainsi avec les niveaux de début 2008. La consommation peu vigoureuse, un certain attentisme et le manque d'offres ont fait baisser d'1/3 les engagements en commerces.

Sur la lancée du second semestre 2010, l'hôtellerie est en revanche en nette progression avec deux fois plus de transactions, notamment grâce à l'achat de l'hôtel Mariott Champs Elysées par le fonds souverain d'Abu Dhabi pour 215 M€ ou la vente par Louvre Hôtels de 32 hôtels Campanile pour 173 M€.

Quant à l'activité et à la logistique, pâtissant des interrogations des investisseurs, de l'attentisme, et du manque d'offres, ce segment ne profite pas de la reprise et les niveaux d'engagement sont toujours atones. Seule la vente du portefeuille logistique de Gecina pour 114 M€ a porté le secteur, avec un taux de 6,20% seulement de rendement.

LES VENTES NEUVES ET EN VEFA EN NETTE PROGRESSION

Les ventes d'immeubles neufs et en VEFA par des promoteurs semblent relancées. Elles ont atteint au premier semestre presque le même niveau que pour l'ensemble de l'année 2010.

Grâce au retour d'un financement légèrement moins frileux et le pari d'investisseurs sur la rareté des offres locatives neuves à court et moyen terme, les ventes "en blanc" bien que limitées, sont également un autre axe fort de ce premier semestre.

Les arbitrages d'investisseurs sont également en progression notable à près de 3,8 M€ attestant, entre autre, de bonnes collectes des SCPI et OPCI.

Enfin, les externalisations sont en retrait avec un volume qui est en baisse par rapport à celui de la même époque en 2010.

Cette année, la perspective de la fin de l'avantage fiscal accordé par l'art 210E du CGI peut laisser entrevoir un deuxième trimestre plus dynamique concernant ces externalisations.

LES TAUX PRIME SEMBLENT ATTEINDRE UN PALIER

Malgré une pause récente, les taux d'intérêts remontent depuis près de trois trimestres. Les taux de rendement des immeubles Prime continuant de baisser également, la prime de risque se réduit elle aussi mécaniquement annonçant une phase de palier que l'on connait actuellement, voire même une phase de remontée des taux sur certains secteurs si le mouvement se poursuit. Bien que les possibilités de financement s'améliorent, son renchérissement ne devrait pas permettre d'inverser cette tendance dans l'immédiat. Les vendeurs restent cependant en décalage, conscients de l'augmentation des capitaux cherchant à s'investir, ils restent très exigeants sur les taux conduisant parfois à retirer certains actifs de la vente. Il faut également distinguer les immeubles sécurisés bénéficiant de labels environnementaux dont le potentiel de baisse des taux n'est peut être pas terminé.

De plus, il existe toujours une possibilité de taux records Prime pour des "trophy assets" recherchés par une certaine catégorie d'investisseurs.

Globalement, l'augmentation des valeurs vénales semble maintenant plus attendue à court terme par une hausse des valeurs locatives, par indexation ou par relocation, que par une forte baisse des taux de rendement.